임대차 3법이란?

 

안녕하세요 지니입니다.

오늘(2020년 8월 4일) 뉴스에서 일제히 임대차 3법이 국회 통화 했다고 보도되었습니다.

요즘 부동산떄문에 말도 많고 탈도 많고 서울에서는 매주 토요일 시위를 하는등 뉴스에 자주 보도되고 있는데요.

그만큼 중요한 내용이기 때문에 한번 알아보기로 했습니다. 

 

 

임대차 3법 Naver뉴스 검색결과

먼저 개요를 간단하게 살펴보겠습니다.

 

 전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제 등을 핵심으로 하는 ‘주택임대차보호법’ 개정안과  '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안을 말한다. 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 담고 있는 주택임대차보호법은 2020년 7월 30일 국회를 통과한 데 이어 7월 31일 국무회의를 통과하면서 바로 시행됐다. 또 전월세신고제의 근거가 되는 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안은  7월 28일 국회 국토교통위원회 전체회의를 통과해 8월 4일 본회의 가결을 앞두고 있다.

[네이버 지식백과] 임대차 3법 (시사상식사전, pmg 지식엔진연구소)

 

제가 다시 한번 풀어서 설명 드리면 임대차 3법은 주택임차인이 주거생활을 안정적으로 영위할 수 있도록 제도적인 대책을 마련하기 위해 발의되었습니다.

주택 임대차 보호법이 애초에 임차인을 보호하기 위한 법으로 개정안 도한 임차인을 보호하는 쪽에 초점이 맞춰져 있다고 보시면 됩니다.

 

1. 전월세 신고제

전세계약하고 나면 30일 안에 지자체에 계약했다고 말해야 된다. 그동안은 이 신고를 안해도 됐지만 이로인해 집주인이 빚을 얼마나 지고 있는지 모르고 계약했다가 보증금을 떼이는 일이 많아 이제 신고를 꼭 해야한다.

다만 한편으로는 임대인의 늘어나는 세금 부담으로 임차인들에게 전가될 수 있다.

 

2. 전월세 상한제

임대료 증액 시 상한을 5%로 제한하는 것이다. 따라서 임대료 상승분을 예측할 수 있으므로 임차인은 안정적인 주거 계획을 세울 수 있다.

다만, 제도 시행 전 단기적으로 전월세 가격이 급등할 수 있다. 물론, 기존 계약도 소급적용할 예정이다.

 

3. 계약 갱신 청구권

세입자가 1회에 한해 임대차 계약을 한 번 더 요구할 수 있는 권리를 말한다. 즉, 이제는 임차인이 임대인에게 더 살겠다고 요구할 수 있다는 것이다. 따라서 임차인이 원하는 만큼의 안정적인 임차 기간을 유지할 수 있다.

다만 임대인의 입장에서는 매매를 하려고했는데 임차인이 있으면 매매가 어려운 상황이 자주 발생할 수 있다.

 

 

여기까지 임대차 3법에 대해서 알아보았습니다.

그런데 언뜻보면 임차인에게 매우 좋은 법인데 왜 이렇게 논란이 많을까요?

 

가장 논란이 되는 부분은 '소급적용'에 대한 논란입니다.

위에서 전월세 상한제에 대해서 기존계약도 소급적용해준다고 했습니다.

이것은 그렇게해야 법이 도입되기 전에 미리 임대료를 올려 전월세가격이 폭등하는 부작용을 줄이기 위합입니다.

 

여기서 문제되는 것은 소급적용을 해도 이런 부작용을 완전히 막지 못한다는 점입니다.

현행 주택임대차보호법에 따르면 집주인은 계약 종료 전 6개월에서 2개월 사이 세입자에게 계약 갱신 거절을 통보할 수 있습니다. 임대차 3법이 통화하기전에 집주인이 갱신거절을 알리면 계약종료는 집주인의 '확정된 권리'가 됩니다. 

즉, 세입자가 임대차 3법을 근거로 2년 더 살겠따고 요구해도 따르지 않아도 됩니다. 기존 세입자를 내보낸 집주인들은 아픙로 못 올릴 임대료를 미리 한꺼번에 올릴 가능성이 큽니다.

 

오늘 임대차 3법이 국회를 통과했기떄문에 앞으로의 추이를 지켜봐야겠네요.

 

그리고 임대사업자라면 꼭 알아두셔야할 것이 있습니다.

앞으로 임대사업자가 세입자가 없는 집을 임대 등록하려면 장차 받을 임대료의 상한을 밝히고 준수해야합니다.

또한 임대료 등을 토대로 임대주택의 부채비율 등을 계산해 등록임대 허용 여부를 결정하는 시스템이 도입됩니다.

이것은 임대인이 임대료 상한을 너무 높게 잡을수 없다는 말이 됩니다.

 

'민간임대주택에 관한 특별법'개정안이 최근 발의되었기때문인데요.

크게 두가지로 요약할 수 있습니다.

 

1. 법안은 7·10대책 내용대료 4년짜리 단기임대와 8년 장기 매입임대 중 아파트 임대 유형은 폐기하고 장기임대의 의무기간을 8년에서 10년으로 연장

 

2. 모든 등록임대에 대해 임대보증금 보증 가입도 의무화(단, 이미 등록된 임대주택의 경우 법 시행 년 후 임대차 계약을 갱신하거나 새로운 임차인을 받는 경우부터 적용)

 

임대사업자라면 이 내용또한 꼭 참고하셔야겠습니다.

 

 

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